Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yönetim Nasıl Yürütülür?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespiti, yıkımı ve yeniden inşası sürecini düzenler. Bu süreç boyunca apartmanın yönetimi sona ermez; aksine yöneticinin görevleri dönüşüm sürecinde daha da kritik hale gelir. Malikler arası anlaşma, müteahhit görüşmeleri, kira yardımı başvuruları ve geçici iskân süreçlerinin tamamı yönetici koordinasyonunda yürütülür.
Riskli Yapı Tespiti ve Yöneticinin Görevi
Riskli yapı tespiti, maliklerin en az üçte birinin başvurusu üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslı kuruluşları tarafından yapılır. Tespit sürecinde yönetici, kuruluşun binaya erişimini sağlamak, kat maliklerini bilgilendirmek ve gerekli belgeleri (yönetim planı, kat irtifakı tapuları) temin etmekle yükümlüdür.
Yapının riskli olduğuna dair rapor, Bakanlık veya belediye tarafından onaylandıktan sonra maliklere tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde yapının yıkımı için anlaşma sağlanması gerekir. Bu 60 günlük süreçte yönetici, malikleri bilgilendirme toplantıları düzenlemeli ve anlaşma oranının yüzde üçte ikiye ulaşması için koordinasyonu sağlamalıdır.
Anlaşma ve Müteahhit Seçiminde Yönetimin Rolü
Kentsel dönüşümde maliklerin en az üçte ikisinin onayı ile müteahhit (yüklenici) seçilir ve inşaat sözleşmesi imzalanır. Yönetici veya yönetim şirketi bu süreçte:
- Müteahhit tekliflerini karşılaştırmak için maliklere teknik özet sunar
- Sözleşmedeki daire payları, inşaat süresi ve cezai şart maddelerini kontrol eder
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti geçiş işlemlerinde avukat ve tapu müdürlüğü koordinasyonunu yürütür
- Anlaşma sağlanamayan malikler için Bakanlıkça belirlenen değer tespiti sürecini takip eder
Mersin'de 2023 depremlerinin ardından kentsel dönüşüm başvuruları belirgin şekilde arttı. Akdeniz ve Yenişehir ilçelerindeki eski yapı stoğunda riskli tespit süreçleri devam ederken, profesyonel yönetim şirketlerinin koordinasyonunda yürütülen dönüşüm projelerinde malikler arası anlaşma süreci belirgin şekilde hızlanmaktadır.
Kira Yardımı ve Geçici Yönetim
Riskli yapı tahliye edildikten sonra maliklere, Bakanlıkça belirlenen tutarlarda kira yardımı ödenir. Kira yardımı başvuruları, yönetici tarafından hazırlanan malik listesi ve yapı bilgileri ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılır. Başvuru sürecinde eksik belge, ödemelerin aylarca gecikmesine yol açabilir; bu nedenle belge takibi profesyonel yönetim tarafından yürütülmelidir.
Yıkım sonrası inşaat sürecinde apartman yönetimi resmi olarak sona erer, ancak malikler kurulu adına süreci takip eden bir temsilci (genellikle eski yönetici veya yönetim şirketi) atanır. Bu temsilci, inşaatın sözleşmeye uygun ilerlemesini, ara ödemelerin doğru yapılmasını ve daire teslim tarihinin takibini üstlenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde aidat ödenmeye devam eder mi?
Yapı riskli tespit edilip tahliye edildikten sonra, yıkım sürecine kadar ortak giderler (sigorta, güvenlik vb.) devam edebilir. Yıkım sonrası aidat toplanması sona erer; malikler kira yardımından faydalanır.
Riskli yapı tespiti için maliklerin kaçta kaçı başvurmalı?
Riskli yapı tespiti başvurusu için maliklerin en az üçte birinin (yüzde 33,3) onayı gerekir. Tespit ücreti Bakanlıkça belirlenen lisanslı kuruluşlara ödenir.
Anlaşma sağlanamayan maliklerin payına ne olur?
Üçte iki anlaşma sağlanmışsa, anlaşmayan maliklerin payları Bakanlıkça tespit edilen değer üzerinden satın alınır veya arsa payı karşılığı konut projesine dahil edilir. Süreç icra müdürlüğü üzerinden yürütülür.
Kentsel dönüşümde yöneticinin hukuki sorumluluğu nedir?
Yönetici, süreç boyunca malikleri doğru bilgilendirmek ve belgeleri zamanında hazırlamakla yükümlüdür. Yanlış bilgilendirme veya ihmal nedeniyle maliklerin zarara uğraması halinde yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca sorumlu tutulabilir.
